題名は「オッ！」とするくらいもっともらしいのかもしれませんが、行動がまだまだ伴っていないのが歯がゆいです。
５月は第一日曜日に次月から参加する、横浜市SC交流会の場所の確認から始まりました。残念ながらその日はその後から用事があったため、すでに相談員としてご活躍されているマンション管理士さんに挨拶だけして、その場を後にしました。
この後の活動は以下の通りになります。
管理運営研究会
15日に初めて参加しました。メールで事前に資料をいただいていたので目は通しました。しかし、私には内容が難しく、「どうしよう」。真っ先に浮かんだ言葉です。
今回のテーマは「マンション紛争における当事者適格と権利帰属に関する整理ノート」です。
当日、講師の会員の方が資料の説明をされましたが、いぜんとして頭の中には「？」で一杯です。しかし、ポイントポイントを持参したPCのエクセルに入力していくと、何となく線と線が繋がり始めました。質疑応答の時間になると、ぼんやりとですが何が焦点になっているかが見え始めたような気がしました。
個々の区分所有者、区分所有者全員、管理者、管理組合、管理組合法人において誰が「当事者」となることができるのか？誰に「権利が帰属」するのか？誰が「権限を行使」できるのか？
確かに原則は存在するが非常に曖昧だ、ということが過去の判例からも問題だっということを講師の方は指摘をされているのだと勝手ながら解釈しました。この原則の基本はやはり「区分所有法」なのでこの法律はもう一度しっかり読み直す必要があると認識をしました。
技術研究会
こちらは20日にオンラインで開催です。
テーマは「理事長が体験した大規模修繕工事」です。私が居住するマンションでもいずれ行われる「大規模修繕」。とても興味深い内容となっています。
講義の前半は理事長として在任している間に行った、広報活動についてでした。色々な場面で都度情報発信をし、区分所有者全員のスキルアップを図ったそうです。また、こうした行動が理事長としての信頼を得て、後の大規模修繕工事もスムーズに運べたのではないかという事でした。
その大規模修繕工事についてですが、このマンションにおいては「大規模修繕工事委員会」の立ち上げを図ったが応募者が少なかったため、「理事会が委員会機能を担う」事にしてスタートしました。そして「責任施工方式」ではなく「設計監理方式」採用とのことでした。
「設計監理方式」のため、「設計監理会社」と「工事会社」を別々に選定する必要があります。選定については組合員からの会社推薦は一切受け付けず、「神管ネット」「よこ管ネット」の賛助会員を主な対象として、理事長が選定したとのことでした。組合員の推薦を受け付けなかったのは、紹介された会社で工事トラブルが発生した場合、組合員に迷惑がかかるかもしれないためと話していました。実際にそのようなトラブルは多いそうです。
各会社の選定から決定までの流れはほぼ同じでした。「設計監理会社」、「工事会社」の順に決定していくわけですが、選定した数社に見積参加意思を確認し、書類選考。その後、ヒアリング（組合員も参加できるオープン形式）を経て、臨時総会で決定するというものでした。
その他には、「修繕項目に関しては、長期修繕計画の表に関しては特に参考にはしなかった」「工事をするにあたり、自治体に別途条例の有無を確認したほうがよい」なども話されていました。
講義の内容としてはとてもシンプルでしたが、とてもわかりやすかったです。
その後、5月26日に居住するマンションの通常総会がありました。秋から年始の時期に排水管改修工事があるのですが、工事会社選定の流れは全く同じでした（設計監理会社は既に選定済み）。
法務研究会
今月最後は28日の法務研究会でした。テーマは「買取・売渡請求の時価に関する裁判例について」です。
居酒屋とかでもたまにありますね「時価」。このときは大体その時の「時価＝仕入＋儲け」という計算式が容易に浮かびますが、確かにマンションとなると・・・。ネットで検索すると「不動産の場合は、それぞれ独特の性質があり市場価格が成立しないため、「時価」のはっきりとした定義はない。」とありました。
マンションで時価が登場する場面は「売渡請求」「買取請求」が発生するケースとなります。少しでも高く売りたい側と少しでも安く買いたい側。裁判となってもおかしくないですね。今回の研究会では3つの判例の紹介がありました。簡単にまとめると以下の通りです。いずれもｘを原告とし、ｙを被告としています。
①復旧決議（被災マンション）/買取請求 区分所有者ｘ→販売不動産ｙ
- ｘの主張：直近の購入額-修繕費（専有部分と共用部分）＝買取金額
- ｙの主張：復旧後価格-（工事費+転売する仲介手数料）＝買取金額
- 判決：被災しなかった場合の建物価格-復旧工事費＝時価
②建替決議（被災マンション）/買取請求 区分所有者ｘ→買受指定者ｙ
- ｘの主張：区分所有権（倒壊前評価）+敷地評価＝買取金額
- ｙの主張：更地価格-現存建物取り壊し費用＝買取金額
- 判決：建て替えが前提のため、更地価格-取り壊し費用＝時価
③建替決議/売渡請求 建替賛成区分所有者ｘ→反対区分所有者ｙ
- ｘの主張：（再建建物+敷地利用権）-建替費用＝売渡金額
- ｙの主張：更地価格-現存建物取り壊し費用＝売渡金額
- 判決：（再建建物+敷地利用権）-建替費用＝時価
判決からみてもやはり定義はないよう感じですが、基準とするマンションの価額をどこにするかが焦点になりますね。
6月は・・・
いよいよ横浜市SC交流会の相談員としてデビューがあります。そして研究会と県士会の交流会もあります。どんな月になるのか楽しみです。
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